Entenda: Passo a passo da compra de um terreno…

Fala galera, tudo certo?! Bom, no post de hoje vamos falar um pouco sobre como as incorporadoras compram um terreno. Afinal, existe todo um procedimento a ser seguido, na hora que elas decidem adquirir um determinado terreno. Sendo assim, vamos ver em 3 passos, como essas incorporadoras decidem se o terreno é um bom negócio ou uma bela roubada!

Passo 1: Triagem

Ao receber a oferta ou ir atrás de um terreno, a primeira coisa que as incorporadoras fazem é analisar a dimensão do lote, seu preço e localização. Caso tais informações lhe despertem o interesse, elas partem então para uma triagem. Essa triagem dura, em média, de uma a duas semanas e nela são feitos os seguintes levantamentos:

  • No departamento de negócios, são levantadas informações sobre as redondezas do terreno, topografia, acessos ao local, transporte público etc. Tais informações são colhidas através de ferramentas de geoprocessamento e visitas presenciais.
  • Ao mesmo tempo, o departamento jurídico vai atrás dos documentos da propriedade, como sua matrícula e folha de rosto do IPTU. Isso é feito para verificar a existência de alguma pendência do terreno, como uma penhora, por exemplo.
  • Simultaneamente, o departamento de arquitetura faz um masterplan inicial do local, analisando informações como zoneamento, coeficiente de aproveitamento, legislações municipal, estadual e federal, problemas ambientais etc.
  • E, junto a tudo isso, o departamento de incorporação faz a projeção do produto a ser lançado, puxando informações como o preço do m², a velocidade de vendas, o valor geral de vendas, o público alvo etc. Tais projeções são de extrema importância para a análise econômica do produto.

Passo 2: Análise de viabilidade

Se o terreno passar pela triagem com um resultado satisfatório e, havendo o interesse tanto do proprietário quanto da incorporadora, o próximo passo é fechar um contrato denominado Opção de Compra ou Memorando de Entendimento para Compra. Esse é uma espécie de pré-contrato de venda, que pode incluir o pagamento de um sinal pelo terreno. Ele é feito, para que a incorporadora possa realizar uma análise mais profunda da situação do terreno. Essa análise pode levar de 30 a 60 dias e avalia os seguintes itens:

  • Nessa fase, o departamento jurídico examinará com mais rigor a documentação do terreno, realizando a análise do cadastro do atual proprietário e seus antecessores, existência de possíveis inventários, entre outras divergências que possam surgir.
  • Já o departamento de arquitetura aqui, investigará possíveis divergências de contaminação do solo, tombamento, demolições… Aqui, tal análise será importante para descobrir os custos indiretos do terreno.
  • Nessa fase, também se projetam os custos de construção, corretagem e marketing.
  • Realiza-se uma pesquisa de mercado, a fim de validar as projeções iniciais realizadas sobre o produto futuro.
  • E, é claro, durante essa análise, a negociação evolui entre incorporadora e proprietário(s) do terreno.

Passo 3: Fechamento de Contrato

Acabada a análise de viabilidade, o pré-contrato evolui para um contrato de compra e venda. Aqui, a incorporadora já tem consciência do quanto poderá pagar pelo terreno e como realizará tal pagamento (à dinheiro ou permuta).

Para que uma incorporadora chegue nessa fase e supere seus concorrentes, o fator crucial é a quantidade de tempo que a mesma levará, para realizar as duas etapas anteriores. Quanto menor o tempo, maiores são as chances do fechamento de contrato.

Concluindo…

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Até a próxima!

Amanda Lima.

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